Готовый арендный бизнес — это инвестиции в коммерческую недвижимость с действующим арендатором. Мы предлагаем покупку помещения в формате готового арендного бизнеса, где уже заключён договор аренды. Инвестору не требуется искать арендатора и запускать объект — доход от аренды формируется с первого дня владения.

Преимущества ГАБ: прогнозируемый денежный поток, отсутствие этапа поиска арендатора, понятная доходность, возможность пассивного инвестирования, защита капитала от инфляции.
Если цель покупки — открытие собственного бизнеса, мы подбираем торговое помещение под конкретные задачи и формат деятельности.

Собственник несёт налоговую нагрузку и возможные расходы на управление объектом. Коммунальные и эксплуатационные платежи, как правило, оплачиваются арендатором в соответствии с договором аренды.
Расходы зависят от условий договора:
налог на имущество;
управление объектом;
страхование.

ГАБ подходит инвесторам, ориентированным на сохранение капитала и регулярный доход, частным и институциональным инвесторам, предпринимателям, а также тем, кто не хочет самостоятельно управлять объектом.

В большинстве случаев договор аренды сохраняет силу при смене собственника и не требует перезаключения. Новый владелец вступает в права арендодателя на действующих условиях договора.

Доход от готового арендного бизнеса, как правило, стабилен при наличии долгосрочного договора аренды и надёжного арендатора. Поэтому ГАБ часто рассматривается как формат пассивных инвестиций с минимальным участием собственника в операционном управлении.

Минимальный порог входа зависит от локации, формата и характеристик объекта. Как правило, инвестиции в готовый арендный бизнес начинаются с бюджетов, превышающих жилую недвижимость, но обеспечивают более высокий и предсказуемый денежный поток. На практике инвестиции в ГАБ начинаются от 20–30 млн рублей, но наиболее ликвидные объекты располагаются в более высоком ценовом сегменте.

К основным рискам относятся досрочное расторжение договора аренды, простой объекта и изменение рыночной конъюнктуры. Минимизация рисков достигается за счёт выбора ликвидной локации, анализа арендатора и юридической проверки объекта.

Доходность готового арендного бизнеса оценивается по показателям МАП (месячная арендная плата), ГАП, сроку договора аренды, индексации и операционным расходам. Также учитываются срок окупаемости и чистая доходность после расходов и налогов.

МАП — это сумма, которую арендатор платит собственнику каждый месяц по договору аренды.
На что важно смотреть:
платит ли арендатор регулярно;
прописана ли индексация (рост арендной платы);
нет ли временных льгот или каникул.

ГАП — это доход за 12 месяцев.
Он показывает, сколько денег объект приносит за год, если арендатор продолжает работать на текущих условиях.

Доходность показывает, какой процент от вложенных денег вы получаете в год.

Срок окупаемости — это количество лет, за которое объект «вернёт» вложенные деньги за счёт аренды.

Индексация — это ежегодное повышение арендной платы, заранее прописанное в договоре.

Срок договора показывает, на сколько лет вперёд зафиксирован ваш доход.
Для инвестора:
долгий договор = больше предсказуемости;
короткий договор = выше риск смены арендатора.

Чистый доход — это деньги, которые остаются после всех расходов и налогов.

Смена арендатора возможна. В краткосрочной перспективе доход может снизиться, но при грамотном подборе нового арендатора доходность может сохраниться или вырасти. Ликвидные объекты в хороших локациях быстро находят нового арендатора.

Оцениваются: финансовая устойчивость арендатора, срок работы бизнеса, сетевой статус, отрасль, условия договора аренды.
Наиболее устойчивые отрасли: продуктовый ритейл, аптеки, банки, медицинские центры, федеральные сети общепита.
Типы договоров аренды:
долгосрочный договор аренды (ДДА);
договор с индексацией;
triple net (часть расходов переложена на арендатора).

Покупка готового арендного бизнеса с использованием кредитных средств возможна при согласовании условий с банком. Параметры финансирования зависят от объекта, арендатора и финансового профиля инвестора.